

最近网上关于物业费的争论越来越激烈,很多人都在问:物业费按建筑面积收取,真的合理吗?有人搬出《民法典》,说按面积收费简单清晰,大房子占用更多公共资源,多交钱天经地义。可现实却让无数业主心寒:保洁保安只在公共区域工作,从不进入业主家中;高低楼层服务不同,却收一样的钱;房子长期空置没人住,物业费一分不少;物业服务大幅缩水、态度恶劣,照样照单全收。公摊面积怎么算、公共收益去哪了,更是一笔糊涂账。这套规则看似有法理支撑、方便操作,却从根本上违背了公平原则,也忽视了业主最真实的权益。

我始终坚定站在老百姓这一边,因为物业费的核心矛盾,根本不是该怎么收,而是到底该不该收!
我们先把最基本的逻辑理清楚。按照现在的惯例,小区前期物业,全部由开发商通过招投标自行选聘;等业主大量入住后,再由业主大会决定选聘或解聘物业公司,由业委会代表业主签订服务合同。这套大家习以为常的做法,从根源上就是错的。物业公司本就不该是独立于开发商之外的第三方机构,而应该是开发商的法定后续服务部门,是卖房必须承担的终身义务。房子不是一卖了之,开发商更不能在楼盘售罄后就立刻切割离场,做甩手掌柜。

小区本质上,就是开发商交付给业主的完整商品。业主买房,买的不只是套内几十平米、几百平米的空间,还包括整个小区的道路、绿化、电梯、照明、安防、公共设施,以及长期稳定的居住环境和安全保障。我们日常生活中,买一台电视、冰箱、空调,都有明确的售后三包服务,厂家要负责维修、保障使用,甚至贯穿整个产品使用周期。可为什么到了房子这种价值最高、使用年限最长的大宗商品,售后责任就突然“失效”了?后期的小区管理、安保、保洁、设施维护,凭什么理所应当全部转嫁给业主,让业主再花一笔钱买单?
商品房还有一个无法忽视的特殊性:墙体、屋顶、楼板大多是业主共有,电梯、消防、供水供电管道、小区道路等公共设施更是无法分割。这些设施一旦损坏,影响的是整栋楼、整个小区。从制度设计之初,就应该把日常维护、安保服务、公共设施保养,与开发商在房屋法定使用年限内彻底捆绑。可现实是,现行法律规定开发商对房屋主体结构的保修最长不过5年,电梯、管道、消防等关键设施一旦过了保修期,所有维修、更换、运维费用,就全部压在业主身上,靠物业费来填补。这对耗尽半生积蓄买房的业主来说,既不合理,也极不公平。

如果从制度层面强制规定:开发商必须将小区长期维护保证金计入房价,由政府部门专户监管、专款专用,专门用于小区公共设施维修、日常保洁、安保服务、绿化养护等,不再让业主额外承担物业费,是不是就能从根源上化解物业和业主之间的矛盾,再也不用为“交不交物业费”“服务好不好”反复扯皮?
比收费方式更不公平的是产权与管理权的彻底错位。小区被开发商全部卖完、正式离场之后,整个小区的土地、房屋、公共空间,产权已经100%属于全体业主。按照最基本的产权逻辑,谁拥有产权,谁就拥有管理权、经营权、收益权。也就是说,物业公司本该由全体业主共同接管、自主经营,每一位业主都是股东,小区公共收益归全体业主所有,盈亏由全体业主共担。
可现实却完全颠倒。业主花钱请来的“管家”,不仅没有做好服务,反而反客为主,摇身一变成了“管理者”。一边以各种名义向业主收取物业费,一边把小区广告收入、车位租金、外来车辆停车费等公共收益悄悄收入囊中。物业掌握着小区的控制权,业主却没有话语权,服务不满意难换掉,账目不公开难监督,权益被侵占难维权。这就是物业与业主矛盾长期激化、冲突不断的真正核心。
小区是业主的家,不是物业公司的盈利场。物业费的争议,表面是钱的问题,本质是产权归属、责任划分、权利义务不对等的问题。只有让责任回归开发商,让权利回归业主,让公共收益回归全体业主,才能真正实现公平合理,让老百姓住得安心、放心、舒心。
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